Rachat de soulte : qu’est-ce que c’est ? Comment ça se passe ?

Lors d’une indivision, d’une séparation ou encore d’un héritage, il arrive souvent que l’une des parties souhaite être l’unique propriétaire d’un bien immobilier. Chacune de ces situations implique obligatoirement le paiement d’une soulte. Pour plus d’informations, retrouvez dans ce texte ce qu’il faut savoir sur le rachat de soulte.

Une soulte, c’est quoi ?

Soulte est un terme juridique qui indique la valeur du patrimoine, dans le cadre d’un contrat d’échange ou de partage. C’est donc une somme d’argent utilisé pour finaliser le partage ou l’échange.

La soulte représente une compensation, sous forme de somme d’argent, que doit payer un des contractants à un autre pour combler l’excédent de valeur du bien qu’il reçoit en propriété. Il faut savoir que pour qu’un bien immobilier en indivision devienne entièrement la propriété de l’un des indivisaires, il doit forcément racheter la part de l’autre.

Le rachat de soulte, de quoi s’agit-il ?

Le rachat de soulte est une opération financière qui permet le rachat des parts des cohéritiers ou d’un ex-conjoint. Il s’agit de part d’un bien immobilier durant une séparation ou une succession, pour conserver le bien.

Il est alors nécessaire durant une indivision, notamment si une des parties souhaite être l’unique propriétaire du bien immobilier. C’est un système très privilégié en cas de succession et de divorce.

Le coût de la soulte est estimé selon la valeur du bien et la part détenue par l’autre partie (ex-époux ou cohéritier). Il est souvent nécessaire d’avoir recours à un agent immobilier pour connaître la valeur du bien, et ainsi celle de la soulte.

Par conséquent, la soulte n’est pas calculée selon la valeur initiale (coût à l’achat), mais selon la valeur actuelle du bien immobilier.

Le rachat de soulte : dans quelle situation ?

Un rachat de soulte est nécessaire dans différentes situations comme :

• Une séparation (divorce ou rupture de Pacs),
• Une indivision,
• Une succession.

Divorce ou séparation

En cas de divorce, séparation ou rupture de Pacs, il y a souvent une situation de partage de biens immobiliers. Il faut dire qu’un logement acquis par un couple est normalement soumis au régime de l’indivision, et ce qu’importe le régime matrimonial. Le droit de propriété équivaut ainsi à l’apport de chacun.

Si vous souhaitez devenir pleinement propriétaire, un rachat de soulte est obligatoire. La personne qui veut conserver la résidence doit ainsi payer une soulte à son ex-conjoint, pour racheter ses parts.

Succession

Dans le cas d’une succession, c’est-à-dire lors du décès des parents, le partage de l’ensemble ou d’une partie des biens entre la fratrie doit être effectué. Le paiement d’une soulte est alors utilisé comme compensation entre héritiers, pour réaliser le partage des biens en indivision. Le coût de la soulte dans le cas d’une succession dépend du nombre d’héritiers.

Indivision

Lorsque plusieurs propriétaires détiennent ensemble un bien immobilier, il s’agit d’une indivision. Toutes les personnes concernées sont alors soumises au régime de l’indivision et disposent d’un pourcentage du bien.

Il y a donc indivision :

• Lorsqu’il y a succession : des enfants héritent de la résidence familiale lors du décès des parents ;
• Lors de l’achat d’un bien à plusieurs.

Si vous voulez sortir de l’indivision, vous devez donner par exemple vos parts à votre ex-conjoint ou au membre de votre fratrie. Celui qui se procure votre part en division doit alors réaliser un rachat de soulte en payant une compensation financière. Vous pouvez aussi sortir de l’indivision en vendant le bien immobilier.

Rachat de la soulte : comment est estimée la valeur de la soulte ?

Pour définir le coût de la soulte, il est recommandé d’avoir recours à un professionnel de l’immobilier (notaire, agent immobilier…). Cet expert dispose des capacités nécessaires pour évaluer la valeur du bien immobilier lors du rachat et selon les prix du marché.

Il est aussi possible pour les couples en instance de divorce de se mettre d’accord sur la valeur de la soulte. La plupart du temps, les ex-conjoints et les membres d’une fratrie ont du mal à s’entendre sur la valeur de la soulte. D’où l’intérêt de faire une évaluation de la valeur du bien par un notaire.

Le rachat de soulte : quels sont les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont généralement inévitables lors d’une opération de rachat de soulte. Dans le cas d’un divorce, l’acte notarié est appelé « état liquidatif », tandis qu’en cas d’héritage, il s’agit d’ « acte de partage ».

Des frais seront alors nécessaires pour monter ces documents officiels. Vous devez effectivement prévoir entre 2 à 8% de la valeur du bien, en fonction de son ancienneté. Pour un bien neuf, les frais de notaire représentent en moyen 2 à 3%. Par contre, pour un logement ancien, ces frais peuvent monter jusqu’à 7 à 8%. 

Les frais de notaire sont constitués :

• Des droits de mutation : représentent entre 5.09% et 5.80% de la valeur de vente du bien ;
• La rémunération du notaire : ces frais équivalents à la valeur de vente du bien, avec 4 tranches de prix déterminés par l’État ;
• Les coûts de formalité : qui se situent souvent dans les 800 €, en plus de frais divers ;
• La contribution de sécurité immobilière : le prix est fixé à 0,10% du coût du bien immobilier.

Dans le cas d’une indivision, les frais de notaire sont habituellement répartis équitablement entre les héritiers, selon la part de la succession qui leur revient.

Dans le cadre d’un divorce, ces frais sont répartis à parts égales si le bien est détenu à parts égales. Si l’un des bénéficiaires réalise un rachat de soulte, le coût des frais de notaire est aussi pris en compte.

Le rachat de soulte, comment le financer ?

Vous avez la possibilité de racheter les parts de l’autre en utilisant votre épargne personnelle. Par contre, si le montant n’est pas suffisant, vous pouvez faire un prêt. Vous pouvez opter pour le rachat de crédit, afin de réduire le taux d’emprunt.

Sinon, vous pouvez toujours opter pour un crédit immobilier classique. Dans ce cas, vous devez tenir compte :

• De la valeur de la soulte ;
• Du capital restant dû si le prêt souscrit à l’origine pour l’achat du bien n’est pas soldé ;
• Des pénalités de remboursement anticipé du crédit immobilier initial ;
• Des frais bancaires et des frais d’assurance du nouveau prêt.

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