Comment calculer son taux d’endettement pour un crédit immobilier ?
Les établissements financiers font toujours une évaluation des risques lors d’une demande de prêt pour le financement d’un achat immobilier. L’un des principaux éléments pris en compte est le taux d’endettement. Il faut savoir que depuis le début de l’année 2022, le taux maximum recommandé est limité à 35%, ce qui équivaudrait à un tiers des revenus. Pour vous aider dans vos projets, découvrez alors comment calculer son taux d’endettement pour un crédit immobilier.
Taux d’endettement : de quoi s’agit-il ?
Vous voulez savoir comment calculer son taux d’endettement pour un crédit immobilier ? Il est nécessaire de définir ce qu’est ce taux avant tout. Le taux d’endettement définit le montant qu’un emprunteur peut, de manière raisonnable, allouer au remboursement d’un crédit, tout en réussissant à vivre convenablement.
Pour les banques, il s’agit alors d’un indicateur important lorsqu’il évalue une demande de prêt. Dans une étude de faisabilité du prêt, ces établissements financiers vont ainsi proposer un taux selon leurs paramètres ainsi que la situation de l’emprunteur.
Le taux d’endettement est surtout un indicateur déterminant pour la préparation des crédits immobiliers. En effet, ce taux permettra d’évaluer si l’emprunteur a la possibilité de régler les mensualités. Et cela, même si la situation venait à évoluer légèrement. Il va aussi déterminer si celui-ci va maintenir un reste à vivre suffisant pendant plusieurs années.
Taux d’endettement : pourquoi faire le calcul ?
Le taux d’endettement est un des paramètres à analyser lorsque vous souhaitez prendre un crédit. Les conditions d’octroi du prêt peuvent ainsi évoluer en prenant en compte ce paramètre. D’où l’importance d’effectuer une simulation du taux d’endettement avant de faire une demande de crédit immobilier.
Le taux d’endettement est un bon moyen de connaître la partie de vos revenus qui sera allouée au règlement des échéances de vos emprunts. Il est donc nécessaire de faire le calcul du ratio d’endettement pour le financement d’un projet avec un prêt. La banque peut vérifier que les nouvelles échéances de crédit s’alignent avec votre situation financière générale.
Évaluer le taux d’endettement est aussi un bon moyen d’optimiser le crédit immobilier. Cela est effectivement possible en réduisant la durée du crédit en augmentant le plus possible les mensualités. De plus, plus la durée du crédit est courte et plus vous obtiendrez un meilleur taux. Et finalement, le montant global du prêt sera moindre.
C’est ce point d’équilibre idéal que vous devez rechercher, pas uniquement par rapport au taux maximal accordé par l’établissement financier, mais également selon vos besoins et votre mode de vie. Si savoir comment calculer son taux d’endettement pour un crédit immobilier est important, savoir pourquoi le faire est donc tout aussi essentiel.
Comment calculer son taux d’endettement pour un crédit immobilier ?
Pour savoir comment calculer son taux d’endettement pour un crédit immobilier, vous devez utiliser la formule du taux d’endettement. Pour cela, vous devez calculer la mensualité du crédit et l’additionner aux charges fixes (loyers, autres prêts, pensions…), multipliez le résultat par 100 et divisez le tout par vos revenus (revenus nets + autres revenus).
La formule du taux d’endettement est donc comme ci-après :
Taux d’endettement = (montant des mensualités + charges fixes) X 100 / revenus (salaires + autres revenus financiers).
Par exemple, si les montants de vos mensualités s’élèvent à 500 €, que vos charges fixes sont de 150 € et que vos revenus sont de 2000 € par mois, le taux d’endettement sera donc :
Taux d’endettement = (500 + 150) X 100/2000 = 32.5%.
Le taux d’endettement de l’emprunteur sera donc de 32.5%
Taux d’endettement : quels revenus sont pris en compte ?
Tous les établissements financiers ont leurs propres règles sur les revenus à considérer dans le calcul du taux d’endettement. Mais de manière générale, ils doivent inclure les points suivants :
- Salaires nets (avant prélèvement pour les CDI et fonctionnaires) ;
- Primes fixes ;
- Bénéfices (chefs d’entreprises, professions libérales…) ;
- Certaines commissions ;
- Pensions de retraite ;
- Allocations d’adulte handicapé ;
- Pensions alimentaires ;
- APL (ou allocations logement).
Les revenus locatifs ne sont pas toujours pris en compte (ou partiellement) pour éviter les imprévus ou les potentielles fluctuations des loyers. Pour ce qui est des allocations familiales, cela varie selon le profil de l’emprunteur.
Par contre, les revenus variables ou aléatoires ne sont jamais comptabilisés :
- Primes non-contractuelles ;
- Frais professionnels ;
- Heures supplémentaires ;
- Indemnités professionnelles.
Taux d’endettement : quelles sont les charges incluses ?
Pour savoir comment calculer son taux d’endettement pour un crédit immobilier, il est également nécessaire de voir toutes les charges récurrentes et autres crédits :
- Crédits auto, consommation, travaux… ;
- Autres crédits immobiliers (ou prêts à taux zéro en cours) ;
- Pensions alimentaires ;
- Loyers (si vous êtes locataire).
Taux d’endettement : quel est le taux maximal autorisé ?
Il n’y a pas de réglementation précise sur le taux maximum d’endettement. Cependant, le Conseil de stabilité financière (HCSF) recommande un taux maximum à 35% des revenus de l’emprunteur. Au-delà de ce ratio, on estime que l’emprunteur pourrait faire face à des difficultés financières dans le règlement de ses échéances.
Les établissements bancaires respectent généralement les recommandations du HCSF, mais peuvent adapter la situation selon l’emprunteur. Le HCSF prévoit d’ailleurs une dérogation à ses recommandations dans 20% (soit 1 sur 5) des dossiers de prêt.
Vous pouvez alors disposer d’un prêt avec un ratio de plus de 35% si votre dossier de financement présente des éléments cohérents. Bien évidemment, les banques ont chacun leurs éléments d’évaluations (revenus, montant de l’apport personnel, capacité à épargner…).
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